Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости в Украине остается рынком покупателя.

В 2012 году компания DTZ отмечает усиление инвестиционного спроса на высококачественные оперирующие объекты офисной и торговой недвижимости в Киеве. Эта тенденция преимущественно связана с тем, что на рынке существует возможность рассмотрения продажи ряда знаковых объектов, расположенные в центральной части украинской столицы.

Несмотря на некоторые предпосылки для снижения ставок доходности наилучших объектов недвижимости в первом полугодии, до конца 2012 года они вернулись практически к изначальному уровню. Ставки доходности на наилучшие объекты коммерческой недвижимости в Украине остаются высокими по сравнению с другими европейскими странами.

Инвестиционные сделки

В первом полугодии 2012 года на рынке коммерческой недвижимости в Украине не было заключено ни одной вторичной инвестиционной сделки. Однако по оценкам компании DTZ, общий объем вторичного инвестирования в недвижимость в Украине во второй половине 2012 года составил около $409 миллионов, что превышает объем инвестиционных сделок за весь 2011 год.

Ранее в течение года компания DTZ прогнозировала, что общий объем инвестиций в 2012 году достигнет около $680 миллионов, но завершение некоторых сделок было отложено на 2013 год.

В 2012 году были заключены такие вторичные инвестиционные сделки:

• Продажа существующего бизнес центра, который на 100% заполнен арендаторами и расположен в Центральном деловом районе Киева. Сумма сделки оценивается в $24 миллиона.
• Продажа существующего специализированного складского комплекса, расположенного в пригороде Киева. Сумма сделки оценивается в $15 миллионов.
• Продажа торгово-развлекательного центра Ocean Plaza общей арендуемой площадью 72 200 кв.м российской компании «ТПС Недвижимость» украинскими компаниями «К.А.Н. Девелопмент» и UDP. ТРЦ Ocean Plaza был открыт в ноябре 2012 года. Сумма сделки оценивается приблизительно в $300-350 миллионов. Таким образом, в 2012 году была заключена одна из крупнейших инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости в Украине со времен провозглашения страной независимости.
• Продажа торгового центра, расположенного в центрально части Донецка, а также продажа офисно-торгового центра в центре Днепропетровска. Сумма сделок не разглашается, однако их кумулятивный объем оценивается приблизительно в $50 миллионов.

В 2012 году на рынке коммерческой недвижимости в Украине были заключены несколько других инвестиционных сделок, среди которых преобладали сделки по приобретению девелоперских компаний, владеющих портфелями земельных участков, а также непосредственная покупка участков для строительства объектов недвижимости.

В конце января 2012 года украинская компания XXI Century, которая котируется на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи, выкупила обратно 15,025% своих акций у Renaissance Group Holding приблизительно за $5,4 миллиона. Позже, в феврале 2012 года, XXI Century продала 30,05% своих акций по цене $10,3 миллиона компании DCH IMMO, владельцем которой фактически является украинский бизнесмен Александр Ярославский.

В апреле 2012 года был подписан инвестиционный договор между компанией XXI Century и дочерним предприятием Auchan SA о девелопменте гипермаркета Auchan общей площадью 17 914 кв.м в рамках строительства многофункционального комплекса, который должен расположиться на озере Вырлица по проспекту Николая Бажана в Киеве. Также, после объявления в ноябре 2012 года, в январе 2013 компания XXI Century подписала инвестиционный договор с Leroy Merlin касательно девелопмента в объекте гипермаркета формата DIY общей площадью 15 058 кв.м. Заявленный бюджет девелопмента гипермаркетов Auchan и Leroy Merlin составляет около $30 миллионов и $29 миллионов, соответственно, которые будут предоставляться девелоперской компании XXI Century согласно графику выполнения работ по строительству объекта.

В июне 2012 года Антимонопольный комитет Украины разрешил Mosonco Holdings Limited (Кипр), которая, как известно, связана с «Киевской инвестиционной группой», приобрести акции ООО «Крымская девелоперская компания» – девелопера ТРЦ «Меганом» в Симферополе.

Во втором квартале 2012 года было объявлено, что украинская компания «Будхаус Групп» приобрела у городских властей участок площадью около 2 га, расположенный на улице Пушкинской, 2 в центральной части Харькова, для строительства многофункционального комплекса в составе ТРЦ «Никольский» и отеля.

Также в августе 2012 года было объявлено о продаже компанией Taccadero Trading LLC, принадлежащей украинской девелоперской компании KDD Group, проекта офисного комплекса Sky Towers в Киеве. Покупатель – американская компания Cimbrorum Holdings LLC. Сделка оценивается приблизительно в $203 миллиона, однако ее структура и специфика погашения долга не разглашались.

Наиболее привлекательными для вторичного инвестирования в Украине остаются качественные объекты торговой и офисной недвижимости. В 2011-2012 годах интерес к гостиничной недвижимости в стране несколько остыл по сравнению с динамикой 2009-2010 годов.

В 2012 году коммерческие банки очень избирательно предоставляли проектное финансирование для развития объектов недвижимости в Украине, обращая пристальное внимание на репутацию заемщика и его опыт работы на рынке, кредитную историю, а также качество финансируемого проекта и предлагаемого залога. В большинстве случаев коммерческие банки были готовы предоставлять финансирование в пределах $5-10 миллионов на срок до 3 лет.

Серьезной проблемой остается восприятие Украины как высокорискового рынка, которое только усугубилось во второй половине 2012 года в связи с парламентскими выборами и развитием событий после них. Поэтому компания DTZ пересмотрела свои более ранние прогнозы, ожидая, что до конца 2012 года в секторе коммерческой недвижимости в Украине будет наблюдаться дальнейшее сокращение объемов кредитования. Ситуация может несколько улучшиться ближе к концу 2013 года или в 2014 году, в зависимости от общей экономической и институциональной ситуации в Украине, а также мировой динамики.

Коммерческие банки в Украине не только неохотно продлевают большие кредитные линии, даже при условии повышения процентных ставок. Они также в некоторых случаях отказываются принимать на депозит крупные суммы средств под проценты, которые являются достаточными для вкладчиков, чтобы компенсировать риски потенциальной потери такого вклада, а также риски, связанные с возможностью ограничения свободного доступа к своим средствам на банковском счету. Поэтому ряд состоятельных украинских компаний и частных лиц имеют достаточно низкую альтернативную стоимость капитала, которая иногда составляет 4-5%, исходя из возможностей депонирования средств в иностранных банках или покупки недвижимости за рубежом.

Такая ситуация в банковской системе в Украине отчасти является причиной усиления интереса к приобретению качественных оперирующих объектов недвижимости в Киеве и в стране в целом стоимостью до $25 миллионов. При этом спрос на приобретение более дорогих активов остается относительно невысоким.

Как и в 2010-2011 годах, в 2012 году наиболее активными на вторичном инвестиционном рынке в сегменте коммерческой недвижимости в Украине были украинские компании и частные инвесторы с достаточным наличным объемом свободных финансовых ресурсов. Российские инвесторы также были активными на украинском рынке.

В то же время европейские инвесторы проявляли сдержанный интерес к возможностям приобретения активов в сегменте коммерческой недвижимости в стране, что связано как с экономической ситуацией и политическими рисками в Украине, так и финансовыми трудностями на рынках их стран.

С 2011 года компания DTZ отмечает заметное увеличение количества выставляемых на продажу качественных престижных объектов офисной и торговой недвижимости, генерирующих доход и расположенных в Киеве. На наш взгляд, данная тенденция была обусловлена намерением многих владельцев минимизировать свои риски, связанные с владением такими объектами, принимая во внимание экономическую и политическую ситуацию в преддверии парламентских выборов в Украине. Кроме этого, несколько международных инвесторов, которым принадлежат высококачественные объекты недвижимости в центре Киева, также могут рассмотреть продажу, так как период владения ими подходит к концу.

В связи с уникальностью этих объектов на фоне общей неразвитости рынка недвижимости в Украине, возможность их приобретения вызывает высокий интерес среди потенциальных покупателей.

 

По материалам DTZ

Раздел новостей: Коммерческая недвижимость