Рынок офисной и торговой недвижимости в Киеве активно развивается и находится на подъеме. Эксперты утверждают, что многие показатели сейчас самые высокие за последние 5 лет. Портал столичной недвижимости 100realty.ua выяснял, какие основные тенденции наблюдаются, что происходит со ставками, вакантностью и как будет развиваться ситуация далее.

Офисов в Киеве не хватает и ставки растут

Предложение офисов в Киеве сокращается, поэтому спрос начинает превышать предложение.

«По-прежнему основной спрос на офисном рынке формируют IT-компании. Объем сделок в 1 кв. 2019 года небольшой, но учитывая отсутствия ввода, наблюдается снижение доли свободных площадей, за январь-март она уменьшилась с 7,6% до 7,2%. Рынок устойчиво находится на стороне арендодателя, и мы ожидаем, что доля свободных площадей будет снижаться и в дальнейшем», – говорит Александра Глобина, руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине. 

При этом, по данным компании CBRE, самый низкий уровень вакантности зафиксирован на офисы в Подольском и Печерском районах.

В компании Colliers International утверждают, что, например, на запрос по поиску офиса в Киеве площадью более 5000 кв. м в центральном деловом районе столицы с необходимостью переезда в течение полугода, предложение ограничено несколькими зданиями.

Статья по теме: Изменения законодательства в сфере недвижимости: что нужно знать для заключения сделки купли-продажи в Украине

На этом фоне растут ставки аренды на офисы в Киеве: в 1 кв. 2019 года максимальная арендная ставка увеличилась до 32 долл. США за кв. м в месяц.

«При этом мы видим постепенное оживление девелоперской активности – прогнозы ввода увеличиваются. На текущий год анонсирован ввод около 77 тыс. кв. м в бизнес-центрах классов А и В», – добавляет эксперт.

Количество свободных офисов в Киеве сокращается из-за нехватки новых площадей

 

Объем нового предложения, который заявлен к выходу на рынок в 2019 году составляет около 100 тыс. кв. м. 

«Такое увеличение предложения необходимо, чтобы сбалансировать спрос и предложение на рынке, а также удовлетворить крупномасштабные запросы, которые сейчас существуют на рынке. Вполне вероятно, что с постепенным выходим предложения новых офисов новые площади будут полностью поглощены арендаторами, которые будут расширять свои локации и переезжать в офисы лучшего качества», – говорят эксперты CBRE.

Также эксперты прогнозируют возобновление девелоперской активности, в связи с ростом спроса.

Статья по теме: Покупка офисов в жилых комплексах Киева: предложение ограничено, а цены растут 

Арендаторы становятся более требовательными к качеству арендуемых помещений, в частности, к их оснащенности современным климатическим оборудованием. 

«В сегменте офисной недвижимости наличие системы кондиционирования и вентиляции воздуха стало уже нормой, но она должна быть действительно эффективной. Например, оборудование DAIKIN для коммерческих объектов отличается высокими показателями сезонной энергоэффективности, а значит – и девелопер, и арендаторы существенно сэкономят на эксплуатационных расходах. Ассортимент DAIKIN представлен разнообразными моделями кондиционерных блоков, которые обеспечивают охлаждение и обогрев без потери продуктивности, даже в помещениях с потолками высотой 3,5 м, где свободные площади пола всегда в дефиците. Автоматическое регулирование объемного потока воздуха, индивидуальное управление воздухораздаточными заслонками, подача воздуха под разным углом, простота и гибкость при монтаже – эти и другие преимущества кондиционеров воздуха позволяют создать комфортную атмосферу в помещениях разнообразного назначения», – говорит Владимир Степура, директор компании «Ликонд», официального дистрибьютора DAIKIN в Украине.

Предложение торговых площадей в Киеве не успевает за спросом

Арендаторы активно ищут помещения, на рынок выходят новые бренды. При этом новое предложение торговых центров на рынке в 1 кв. 2019 было ограничено и представлено лишь ТРЦ Oasis (13200 кв.м) и ТРЦ Smart Plaza Obolon (10000 кв.м), что привело к незначительному увеличению общего предложения в 1130000 кв.м (+ 2,1% с начала года). 

«Несмотря на введение в эксплуатацию новых объектов, средняя вакантность уменьшилась на 0,2 п.п. с начала года и составила 2,8%. В период ожидания новых торговых центров в 2019 году, арендодатели лучших объектов увеличили арендные ставки на вакантные помещения, которые остались на рынке, так как ритейлеры в основном были заинтересованы в прайм локациях», – говорят в CBRE. 

Таким образом, на конец 1 апреля 2019 года, арендные ставки на лучшие торговые помещения выросли на 7%-16% с начала года и варьировались в диапазоне 80-110 долл/кв. м/месяц без НДС. Для других помещений, арендные ставки остались неизменными, колеблясь в пределах 42- 60 долл/кв.м /месяц без НДС.

Арендные ставки на лучшие торговые помещения в Киеве растут, ожидается ввод в эксплуатацию, как минимум, четырех крупных ТРЦ

 

Владельцы и девелоперы торговой недвижимости часто рассматривают установку качественной климатической системы как один из факторов аргументации величины арендных ставок. 

«Качество воздуха и комфортный климат в ТРЦ – это очень важно для посетителей. Для объектов торговой недвижимости в Украине чаще всего используют системы «чиллер-фанкойл» и/или мультизональные системы с тепловым насосом (VRF –системы), а для эффективной вентиляции – установки обработки воздуха с рекуперацией тепла. Чаще всего собственники выбирают для своих объектов оборудование «среднего» и «высокого» ценового сегмент. Если объект привлекателен для производителя климатического оборудования, то дистрибьютор может существенно оптимизировать стоимость, и тогда ценовая грань между указанными сегментами существенно нивелируется», – говорят в компании «Ликонд». 

Что будет дальше: какие новые ТРЦ в Киеве появятся в ближайшее время

Рынки торговой и офисной недвижимости будут активными. На 2019 год заявлено к открытию 74 тыс. кв. м офисных помещений в Киеве.

«Это самый высокий показатель за последние 5 лет. Присутствует тенденция подписания протоколов о намерениях аренды помещений в объектах, которые находятся на стадии строительства. Открытие части нового предложения перенесут на более поздние сроки. Исходя из этого, можно сделать вывод, что объем нового предложения в текущем году не в полной мере удовлетворит спрос», – прогнозируют в Colliers International.

Статья по теме: Портрет покупателя украинских ТРЦ: больше всего денег тратят «модники» и «ITшники»

На рынке торговой недвижимости увеличится предложение и это повлияет на арендные ставки.

«К концу 2019 года, мы ожидаем выход на рынок таких новых брендов, как Carter's (американский бренд детской одежды), Home&You (польский бренд товаров для дома), IKEA (шведский бренд товаров для дома и DIY) и The North Face (американский бренд специализированной одежды)», – говорят в CBRE.

Согласно данным девелоперов к вводу в эксплуатацию заявлено около 380 тыс. кв. м в 2019 году:

• 2-я очередь ТРЦ «Апрель» (45700 кв. м)
• 1-я очередь ТРЦ Blockbuster Mall (100000 кв. м)
• ТРЦ Retroville (80700 кв. м)
• ТРЦ River Mall (54700 кв. м).

Учитывая темпы строительства, есть вероятность, что новые торговые центры в Киеве будут введены в эксплуатацию позже, чем заявлено. Увеличение общего предложения и нового вакантного предложения, скорее всего, замедлит рост арендных ставок до конца года, так как у арендаторов будет большой выбор.