За последний год затраты на аренду торговой недвижимости выросли на 8?12%. Особенно сильно волна подорожания затронула крупные торговые центры. А вот цены приобретения торговых помещений снизились на 5?10%.

Что бы там ни говорили о ?второй волне?, а ритейл чувствует себя гораздо увереннее, чем год-два назад: растет количество магазинов и ресторанов, увеличивается поток покупателей и посетителей, появляются новые бренды, развиваются сети. Арендодатели не хотят остаться в стороне от быстро и хорошо зарабатывающих торговцев. Хозяева торговых площадей пытаются отыграться за тощие 2009?2010 годы и поднимают арендные ставки. А вот спрос на покупку отдельно стоящих зданий и коммерческих помещений в жилых домах остается на весьма низком уровне, и цены на них ползут вниз.

По данным Украинской Торговой Гильдии, за 2011 год арендные ставки в киевских торговых центрах выросли на 12%. При этом среднерыночная ставка (на площадь размером в 100??200 м2 в торговой галерее) варьируется от 35 до 120 долл./м2 в месяц. ?Арендные ставки в качественных ТРЦ, в частности в Киеве, выросли в среднем на 10?15%. Это связано с низкой вакантностью: свободны лишь 1,5?2% в существующих торговых центрах при растущем спросе со стороны арендаторов?, ?? отмечает директор UTG Евгения Локтионова.

Впрочем, заметный рост арендных ставок отмечался в первой половине 2011 года. С августа арендодатели стабилизировали ценовые предложения, так как спрос заметно поутих из-за ожиданий девальвации и приостановки банковского кредитования. Дальнейшему повышению арендных ставок также помешал рост предложения свободных площадей: в 2011 году в столице были введены в эксплуатацию пять торговых центров общей площадью почти 99 тыс. м2 (вторая очередь ТРЦ Dream Town и Promenada Park, ТЦ InSilver, ТЦ Victorіo, ТЦ ?Квадрат?). В итоге в Киеве суммарная площадь профессиональных торговых центров достигла 803 тыс. м2.

Однако пустовать площадкам в качественных ТЦ долго не приходится ? все больше розничных торговцев предпочитают развивать бизнес именно тут. Кроме украинских и российских брендов, в прошлом году в профессиональные центры зашли некоторые известные западные сети, например New Yorker, Massimo Dutti, Oysho, Finn Flare, Mama?s & Papa?s, Okaidi.

Традиционно в наиболее популярных ТЦ существуют листы ожидания ритейлеров, желающих арендовать площади. Это не мешает пустовать бутикам во многих столичных торговых центрах. Впрочем, даже на пустующее место возьмут не всякого, а уж на ?проходной? галерее ? и подавно. Сложно туда попасть тем частным предпринимателям, у которых нет за спиной раскрученного бренда. ?Обязательным условием вхождения в торговый центр является согласование с владельцем площади проекта магазина. Кроме того, арендодателю важно, что это за бренд, каким товаром торгует и соответствует ли вообще точка своим дизайн-проектом концепции ТЦ. В основном центры ориентированы на брендовые магазины?, ? уверяет заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International в Украине Игорь Заболоцкий.

Все чаще арендодатели, чтобы вести своего рода ?селекцию?, помимо арендной платы и оплаты коммунальных услуг, предусматривают в договорах аренды процент от товарооборота. Чем больший оборот, тем меньший процент магазин заплатит владельцу площадей. Как утверждали источники ?Денег?, в Киеве для супермаркета устанавливается плата 3?5% от оборота, а для магазина одежды или обуви ? 10?15%. В редких случаях точка платит только процент от оборота, чаще взимается фиксированная арендная плата плюс процент.

В регионах в 2011 году были введены в эксплуатацию 17 торговых центров: это ТРЦ ?Магеллан? в Харькове, ТЦ ?Донецк-Сити? (2 очередь), ТРЦ ?Пассаж? в Днепропетровске, ТЦ ?Таировский? в Одессе и др. Однако динамика арендных ставок здесь гораздо слабее, чем в столице, что связано с меньшей покупательской активностью. В течение прошлого года ставки выросли на 4?6% лишь в самых престижных центрах Донецка, Днепропетровска и Одессы. В первом полугодии 2012 года девелоперы ожидают продолжения роста ставок: до 10% в столице и до 5% в областных центрах.

Конечно, аренда площади в торговом центре с высоким уровнем проходимости избавляет от необходимости тратиться на масштабную рекламную кампанию. Однако есть и минус ? вокруг сплошные конкуренты. ?Когда мы открыли магазин в торговом центре, не могли нарадоваться ? казалось, от покупателей отбоя не будет, и даже собирались нанять дополнительно двух продавцов. Однако через два месяца наш оптимизм поутих: покупатели заходили, рассматривали ценники, однако 80% уходили из магазина ни с чем?, ? говорит совладелица бутика одежды Ирина Рыкова. По ее мнению, всему виной не высокие цены или низкий спрос, а? наличие десятка конкурентов по соседству.

Поэтому г-жа Рыкова через полгода предпочла разорвать договор с ТЦ и перейти работать в иной формат. ?Мы арендовали помещение на первом этаже в центре города и, даже учитывая немалые затраты на ремонт, ?в плюс? начали работать уже через полгода?, ? говорит предпринимательница.

Арендные ставки в отдельно стоящих помещениях и на первом этаже жилых домов в 2011 году больших изменений не претерпели ? они выросли лишь точечно, да и то не более чем на 5%. В Киеве ?квадрат? торговой площади стоит 35?40 долл. в месяц в отдалении от центра и 60?130 долл. в центре. В городах-миллионниках арендовать магазин можно за куда более скромные деньги: 18?50 долл./м.

Получается, аренда магазина площадью 100 м2 в месяц стоит 3,5?6,5 тыс. долл. в столице и 1,8?5 тыс. долл. ? в областных центрах. Самые дорогостоящие столичные площадки ? на Крещатике и в районе Майдана Незалежности, там за ?квадрат? просят 180?300 долл.

2012 год, скорее всего, принесет небольшие колебания арендных ставок: по итогам первого полугодия, при условии стабильности в экономике, ставки могут вырасти на 3?6%.

В отличие от арендных ставок, которые устремились вверх, цена ?квадрата? торговой недвижимости снижается. В базах агентств недвижимости и на сайтах бесплатных объявлений ?Деньгам? удалось найти объекты, выставленные на продажу еще весной 2011 года. Цена многих из них уже на 15?25% ниже прошлогодней. В чем дело? Проседание рынка недвижимости продолжается, а коммерческие площади дешевеют гораздо быстрее жилья.

Отчасти причина в низком спросе: покупка своей торговой площадки ? многотысячное вложение, к тому же, еще и рискованное (нет 100% гарантии, что инвестиции окупятся). Кроме того, банки редко выдают кредиты на покупку коммерческой недвижимости.

Официально о таком кредитовании заявляют примерно десять банков, однако выдают займы не более пяти. Условия не радуют: первоначальный взнос ? 30?40%, срок ? 3?5 лет, ставка ? 21?27% годовых в гривне. Если поторговаться, купить торговое помещение можно на 10?15% дешевле, чем запрашивает продавец. Конечно, самые дорогие площадки ? в центре столицы, где за ?квадрат? возьмут 4?6 тыс. долл. Подальше от центра Киева можно найти предложения за 650?1400 долл./м2. В городах-миллионниках стать владельцем магазина реально, заплатив 500?1300 долл. за ?квадрат? в отдалении от центра или 1,4?2,8 тыс. долл. ? в центре.

По материалам сайта Деньги ua.