Уходящий год был позитивным для рынка коммерческой недвижимости Киева. Во всех сегментах – хорошая динамика.

Портал столичной недвижимости 100realty.ua выяснил, какие тенденции были на рынке и что прогнозируют эксперты на 2019 год.

Офисная недвижимость Киева

В 2018 году рынок офисной недвижимости активно развивался. 

«В 2018 году на рынке офисной недвижимости продолжалась тенденция роста валового поглощения, объем которого за первые три квартала составил приблизительно 96 тыс. кв. м (+20% г/г). За первые 6 месяцев, 54% объема сделок были обусловлены переездами, 31% – расширениями, а остальные – расширениями существующих офисов и выходом новых компаний на рынок. По сравнению с началом года, наибольшее изменение в структуре валового поглощения было замечено в доле сделок аренды компаний FMCG, которая увеличилась на 21%. Несмотря на ввод нового предложения, которое составило 25 тыс. кв. м (-21% г/г)», – сказал Радомир Цуркан, управляющий партнер, CBRE Ukraine.

Менялись и арендные ставки во всех классах офисной недвижимости. «Благодаря положительным изменением на рынке офисной недвижимости, диапазон запрашиваемых арендных платежей продемонстрировал рост и в бизнес-центрах класса «А» составил 19-36 долл. кв. м/мес., в классе «В» – 8-25 долл. кв. м/мес., в классе «С» долл. кв. м/мес.», – говорит Оксана Гаврилевич, аналитик Департамента стратегического консалтинга компании УТГ.

Статья по теме: Спрос на «гибкие офисы»: коворкинги превратились в золотую жилу

По ее словам, средневзвешенный уровень вакантности в офисах Киева на начало 4 квартала 2018 года находится на уровне 8,9%. Спрос и активность арендаторов привели к снижению уровня вакантности столичных бизнес-центров на 1,4 % в сравнении с 1 кварталом.

Что касается нового предложения, то по данным компании NAI Ukraine, в 2018 году была введена 3 очередь БЦ «Астарта» – 9 тыс. кв.м. и 3,8 тыс. кв.м. в рамках открытия новой очереди в Инновационном парке UNIT.City. Также, к концу 2018 года наиболее вероятно открытие БЦ на ул. Зоологической, второй части 1 очереди Инновационного парка UNIT.City, БЦ на ул. Гайдара, 54 и БЦ «Лагода» (3 очередь), что суммарно составит 39,1 тыс. кв.м.

Торговая недвижимость Киева

Эксперты выделяют основные тенденции на рынке торговой недвижимости Киева. По данным Анны Марсовой, старшего консультанта по торговой недвижимости, CBRE Ukraine, «средняя вакантность снизилась на 0,5 п.п. с начала 2018 года и остановилась на отметке 3,5%, так как новые помещения вышли на рынок Киева заполненными. Спрос на лучшие торговые объекты оставался стабильным и на конец 3 квартала 2018 года арендные ставки варьировались в диапазоне 65-95 долл./кв.м/месяц, в тоже время, как арендные ставки в других ТЦ находились в пределах 32-50 долл./кв.м/месяц. Украинский ритейл рынок оставался привлекательной платформой для выхода новых брендов».

Статья по теме: Украинский ритейл в ожидании кризиса 2019 года: что ждет торговые центры в Киеве

К концу 2018 года прогнозируется ввод 205 тыс. кв.м. торговых площадей в объектах: Oasis, Blockbuster mall, Smart Plaza Obolon, Good life.

«Заметна тенденция концентрации девелоперов на масштабных, региональных объектах, и расширении существующих площадей, что соответствует сегодняшним запросам потребителей», – говорят аналитики NAI Ukraine.

Данные компании NAI Ukraine

В 2018 году за первые 9 месяцев на рынок ритейла Украины вышли 12 международных брендов.

«Основными локациями для развития ритейлеры выбирают ведущие торгового-развлекательные центры города, способные предоставить качественные помещения в объектах с продуманными концепцией и тенант-миксом, с устоявшейся высокой посещаемостью. Развитие в сегменте street-retail намного ограниченней. Таким образом, на сегодня в Украине представлено более 600 брендов, пока внутренний климат сохраняет благоприятные условия для открытия и динамичного развития мультибрендовых и монобрендовых иностранных компаний на рынке ритейла, что позволяет Киеву и стране сохранять позиции как одних из наиболее активных мест для экспансии в мире», – отмечают в NAI Ukraine.

Гостиничная недвижимость Киева

В 2018 году, как и за последние 2 года, сохранился рост привлекательности Киева, как туристического города на карте Европы. 

По словам аналитиков CBRE Ukraine, культурные и спортивные мероприятия спровоцировали стремительный рост спроса и незначительное увеличение показателей ADR (средняя цена номера) и RevPAR (средняя доходность номера) на 0,3% г/г, достигнув показателя 106 долл. и на 4,6% г/г с показателем 55,5 долл. соответственно. 

Статья по теме: Аренда жилья на финал Лиги Чемпионов: миссия выполнима

Общий объем предложения качественного номерного фонда в гостиницах Киева увеличился приблизительно на 7% с начала года, составив почти 10 тыс. 800 номеров в 110 объектах. В конце 3 квартала на гостиничный рынок Киева вышли два отеля международных брендов: Aloft Kiev и Ibis Kiev Railway Station, а также два отеля под управлением локальных операторов – BURSA и Favor Park.

Тенденции на рынке складской недвижимости Киева

«Складской рынок 2018 года можно характеризовать минимальным уровнем вакантных площадей и незначительным вводом новых объектов», – говорит Наталья Сокирко, руководитель департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine.

С начала года уровень средней вакантности на складах Киева снизился на 2,2 п.п. до 3,8%, тогда как на рынок вышел всего один объект площадью 3 тыс. 500 кв.м. Что касается спроса, на конец 3 квартала валовое поглощение составило 114 тыс. кв. м, что на 1,9% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Основной причиной небольшого снижения стало ограниченное вакантное предложение на рынке.

Эффективные арендные ставки на лучшие складские помещения варьировались в диапазоне 90-135 грн./кв. м/месяц (3,2-4,8 долл./кв.м/месяц), где нижний и верхний диапазон выросли с начала года на 5% и 16% соответственно.

Что будет с коммерческой недвижимостью Киева в 2019 году?

На рынок коммерческой недвижимости будет влиять ряд факторов (экономических, политических), среди них и введение военного положения. Так, по словам аналитиков CBRE Ukraine в завершающем квартале 2018 года ожидается замедление темпов спроса в сегментах недвижимости и возможность переноса запланированных дат ввода в эксплуатацию новых объектов, вследствие введения военного положения в ноябре 2018.

Статья по теме: Коммерческая недвижимость в новостройках Киева: окупаемость выше, чем у жилья

При условии стабилизации сложившегося конфликта, в перспективе следующего года возможен рост арендных ставок во всех сегментах коммерческой недвижимости, особенно учитывая ограниченное новое предложение офисных и складских помещений на рынке.

«Тем не менее, при условии своевременного выхода на рынок всего запланированного объема, рост арендных ставок будет умеренным. При условии сохранения позитивной динамики спроса, которая наблюдалась в 2018 году, мы ожидаем дальнейшую тенденцию арендаторов к расширению своей бизнес деятельности во всех сегментах недвижимости», – говорят эксперты.