В прошлом году в Украине была создана новая управляющая компания «Киев Молл Менеджмент» (КММ), главной целью которой является полноценное развитие услуг asset management в Украине с текущей задачей управления ТРЦ Ocean Plaza. Собственник и руководитель компании – Александр Фащевский, поделился планами деятельности на ближайшие несколько лет и своим видением развития ситуации на рынке коммерческой недвижимости Украины.

В прошлом году вы учредили компанию КММ, которая взяла в управление лучший в Украине ТРЦ Ocean Plaza. Расскажите о новой компании и поставленных целях?

Сама идея создания компании по управлению торговой и коммерческой недвижимостью, как отдельного бизнеса, возникла во время обучения в МВА. Тема моего магистерского проекта касалась управления активами в сфере торговой и коммерческой недвижимости. Посетив многие торговые центры в Европе и Азии, я изучил опыт управления коммерческой недвижимостью профессиональными компаниями. Затем, проанализировав существующие формы управления коммерческой недвижимости в Украине, а также заявленные к открытию и находящиеся на этапе строительства ТРЦ, регионального и супер-регионального формата, в период 2018- 2021, я пришел к выводу о наличии больших возможностей и потенциала для развития в нашей стране property и asset management в коммерческой недвижимости.

Миссия КММ – управление ТРЦ на стадии строительства, эксплуатации, реконцепции в соответствии с международными стандартами управления, что включает в себя: внедрение ПО для автоматизации бизнес процессов, увеличение операционного дохода и повышение NOI выше среднерыночных показателей для торговой недвижимости.

Цели компании достаточно амбициозны – взять в управление к 2025 году 1 млн м2 GBA. И в будущем задачи компании еще расширятся до управления коммерческой недвижимостью на всех стадиях жизненного цикла актива в формате asset management, включающий property и facility management

Получается, что КММ развивает property и facility management и стремится к формату управления недвижимостью – asset management. Как добиться доверия собственников?

В Украине достаточно сложно в настоящее время убедить собственника в доверительном управлении его активом. Чаще всего реальные показатели NOI, EBIDTA и ROI уже действующего ТРЦ, на которые ориентировались инвесторы не соответствуют прогнозным данным полученным из аналитических отчетов консультантов и брокеров до начала проекта. К примеру, формируя tenant mix, rent roll и затем финансовую модель для инвестора, необходимо четко осознавать ответственность не только за наполнение арендаторами ТРЦ до открытия, но и выполнение прогнозных показателей по операционному доходу после ввода в эксплуатацию объекта. В этом и заключается основное преимущество профессиональной управляющей компании, которая берет на себя обязательства по выполнению финансовых результатов на всех жизненных циклах работы объекта коммерческой недвижимости и системно подходит ко всем бизнес процессам в операционной деятельности.

Давайте посмотрим на новую компанию в «де-юре» плоскости. Ведь в Украине пока нет законодательной базы, четко определяющей правила работы компаний в asset management?

На данный момент мы оказываем услуги property management в торговой недвижимости. Для возможности управления в формате asset management, мы привлекли налоговых консультантов и юридические компании из Украины и Европы, с которыми на данный момент анализируем возможность реализации необходимой концепции управления, исходя из мировой практики и действующего законодательства в нашей стране.

Каким образом управляющая компания КММ взаимодействует с собственниками ТРЦ Ocean Plaza?

Безусловно, мы работаем с представителями собственников, уполномоченными принимать решения по операционной деятельности ТРЦ. Если говорить о периоде передачи Ocean Plaza в управление КММ, это сложный процесс переговоров с представителями собственников который длился с июля по ноябрь 2018 и завершился подписанием договора управления в декабре 2018 г.

Принимая решение об управлении ТРЦ я исходил из того, что предприятие «Инвестиционный Союз «Лыбидь», которое владеет активом, только за 2018 год перечислило более 200 млн гривен НДС. Операционная деятельность ТРЦ обеспечивает работой более 70-ти подрядных организаций и более тысячи сотрудников. А более 400 арендаторов удовлетворяют потребности почти 18 миллионам посетителей в год. И, безусловно, наиболее важным критерием стала возможность реализовать стратегию развития КММ в одном из лучших ТРЦ Украины совместно с существующей командой, которая на протяжении многих лет успешно управляет торговым центром.

Если говорить про Ocean Plaza, рядом с ним строится новый крупнейший проект торговой недвижимости - Ocean Mall, как вы относитесь к такому соседству?

На самом деле мы только порадуемся открытию новых качественных торговых центров большого формата в Киеве. Считаю, открытие Ocean Mall усилит данную локацию в районе станции метро Лыбедская, поскольку в двух торговых центрах будет сосредоточен максимальный в Украине спектр брендов, услуг и развлечений для посетителей.

Какие планы КММ по развитию ТРЦ Оcean Plaza?

Прежде всего, важно понимать, что каждый торговый центр уникален по-своему и, соответственно, стратегия развития должна разрабатываться индивидуально, основываясь на массе критериев.

Исходя из разработанной стратегии для ТРЦ Оcean Plaza мы усиливаем tenant mix брендами, которые ранее не были представлены на рынке Украины, работаем над зонированием и эффективной ротацией. Это в свою очередь приводит к увеличению среднего чека, что в данном жизненном цикле ТРЦ более важно, чем рост показателя посещаемости. Все это возможно при условии поддержания стандартов содержания объекта и правильной маркетинговой программе. Также в планы по развитию входит автоматизация парковки, digital навигация, зона отдыха с dock станциями для мобильных устройств и станции подзарядки электроавтомобилей на отдельно стоящем паркинге.

Кроме этого, готовим на согласование в КГГА инфраструктурный проект «Парк Лыбидь», который позволит обустроить берег речки Лыбидь и создать современное пространство для отдыха и досуга площадью 20 000 м2 по примеру уже созданных парков в Нью-Йорке, Чикаго и Сеуле.

Реализация планов и максимально оперативная реакция на изменения рынка торговой недвижимости возможна только при условии наличия профессионального менеджмента, который обладает необходимой экспертизой в своем направлении. И я горжусь, что в настоящий момент ТРЦ Ocean Plaza управляет команда, которая понимает цели компании мотивирована на результат и, самое главное, объединена общей системой ценностей.

На фоне заявленных к открытию в 2019-2021 годах торговых центров, как Вы оцениваете рынок коммерческой недвижимости в Украине и не произойдет ли перенасыщение рынка торговыми площадями?

В Украине на 2018 насчитывалось 290 действующих торговых центров, что составляет 4 600 000 м2 торговых площадей в ТРЦ, благодаря чему наша страна занимает 12 место в Европе по этому показателю. По стандартам ICSC показатель насыщенности торговыми площадями в ТРЦ составляет 103 м2 на 1000 жителей Украины. По этому показателю мы занимаем 31 место в Европе (в 2,5 раза меньше, чем в среднем по Европе).

Поэтому, в указанный Вами период перенасыщенности рынка торговой недвижимости всей Украины, я не вижу. Ситуация в столице более динамичная и на декабрь 2018 года совокупная площадь торговых объектов составляла около 1 500 000 м2, что соответствует показателю насыщенности около 500 м2 на 1000 жителей, исходя из данных официальной статистики о количестве населения столицы. В европейских столицах этот показатель выше и составляет от 700 до 950 м2 на 1000 жителей. По моему мнению, открытие новых торговых центров в Киеве, включая супер-региональный формат, не приведёт к перенасыщению рынка торговой недвижимости, но станет фактором каннибализма посещаемости ТРЦ регионального формата старой концепции и вынужденной необходимости их трансформации в будущем. Посетитель будет выбирать для визита либо локальные районные ТРЦ, удобные для быстрых и повседневных покупок, либо новые большие ТРЦ, куда будет направляться не только за шопингом и развлечениями, но, в первую очередь, за эмоцией и wow-эффектом.

Каким образом, по Вашему мнению, на рынок торговой недвижимости повлияет рост онлайн продаж?

Обращая внимание на статистику европейских стран, доля онлайн продаж составляет 25% от общего объема и идет тенденция к их увеличению, в Украине по разным оценкам доля онлайн продаж 3-5%. Учитывая эти факторы, существенное влияние на развитие рынка торговой недвижимости в Украине онлайн продажи смогут оказать возможно через лет 10. Но, торговые центры уже должны готовиться к перераспределению доли рынка в каналах продаж и осознавать, что с ростом этой тенденции торгово-развлекательным центрам будет необходима реконцепция.

Последний вопрос личного характера. Александр, что для Вас значит работа и есть ли у вас есть хобби помимо работы?

В контексте высказывания Конфуция: «Выбери себе работу по душе и тебе не придется работать ни одного дня в своей жизни», моя работа и является для меня хобби, а в свободное время играю в теннис, шахматы, реже в футбол. В прошлом году после восхождения на Казбек осознал, что у меня появилось еще одно хобби – поход в горы. При этом наиболее приоритетным для меня остается сохранение баланса между работой, хобби и семьей.