Портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua опросил экспертов и выяснил, что ждет рынок торговой недвижимости Киева в 2021 году, какие будут арендные ставки в ТРЦ и тенденции на рынке. 

Год начался с локдауна – арендаторы понесут убытки

С 8 января в Украине снова ограничили посещение торговых объектов. Карантин негативно влияет на посещаемость и доход торговых центров и соответственно на рынок в целом.

«В 1 и 2 квартале 2021 года, прогнозируется, что данный сегмент может быть несколько нестабилен, из-за регулирования деятельности ТРЦ и уменьшения потоков посетителей. Введение локдауна в начале 2021 года из-за продолжающейся пандемии COVID-19 еще больше повлияет на ритейл-сегмент, особенно в 1 кв. 2021 года, ожидается, что к концу 2021 года уровень вакантности еще больше увеличится», – говорят аналитики CBRE.

По данным NAI Ukraine, в 2021 году ожидается, что розничный товарооборот как минимум повторит динамику 2020 года, а при более умеренных карантинных мерах и спадом давления пандемии – вернется к показателям роста предыдущих годов.

«В любом случае по факту ввода строгих ограничительных мер арендаторы понесут убытки, а ряд fashion операторов скорректируют свои планы по дальнейшему развитию», – говорит Игорь Заболоцкий, ведущий эксперт Colliers International (Украина) в сегменте торговой недвижимости.

Статья по теме: Что будет с ценами на недвижимость в Киеве в 2021 году: прогноз от экспертов рынка

«Мы прогнозируем, что с точки зрения восстановления посещаемости, выход из нынешнего локдауна будет быстрее, поскольку общество уже привыкло к жизни в условиях «новой реальности» в связи с COVID-19 и восприятие угрозы среди населения уже не такое острое, которым было вначале пандемии. В свою очередь, игроки рынка имели возможность подготовиться к текущему локдауну, наладить работу онлайн-продаж и служб доставки. В случае продолжения периода локдауна будет увеличиваться риск волны закрытий, в первую очередь, будут сокращать количество своих магазинов небольшие компании, которые не имеют диверсифицированного по разным странам бизнеса и своего производства», – говорит Екатерина Весна, руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине. 

Ожидаемое снижение реального ВВП на 4,6% по результатам 2020 года и экономический рост на 4% в 2021 году, а также рост безработицы до прогнозируемых 10,1% в 2020 и 2021 годах создает основания для более осторожного прогнозирования динамики торгового сегмента в ближайшее время.

Вакантность вырастет после запуска новых ТРЦ

Ожидается, что в 2021 году в Киеве откроются ТРЦ, чей запуск был отложен из-за пандемии:

• вторая очередь «Блокбастер молл» (55 000 м.кв.),
• Ocean mall (99 000 м.кв.),
• вторая очередь ТЦ «Апрель» – часть МФК «Апрель Сити» (около 86 000 м.кв. всего и 47 000 м.кв. ТЦ),
• ТЦ в составе ЖК White Lines (21 000 м.кв.),
• возможно открытие «Республики».

По данным Игоря Заболоцкого, выход 770 тыс. кв. м заявленного предложения, скорее всего, растянется во времени. В связи с пандемией и карантинными ограничениями большинство объектов замедлили процессы строительства, но полностью их не остановили. Поэтому заявленные сроки открытий могут быть перенесены.

Статья по теме: Аренда недвижимости в 2021 году – что ждет рынок

После запуска новых проектов произойдет перераспределение потоков посетителей. Каждый из вновь введенных объектов будет стараться забрать свою долю покупателей.

В долгосрочной перспективе, с учетом спада распространения пандемии, баланс между спросом и предложением на рынке Киева стабилизируется, но это прямо зависит от скорости улучшения покупательской способности населения. Кроме того, поддержать баланс на рынке торговой недвижимости может и колоссальный объем строительства жилья в столице и пригороде. Киев постепенно увеличивает свою агломерацию, что способствует в будущем формированию дополнительного потока посетителей и в ТЦ/ТРЦ города.

«Продолжится девелопмент объектов, которые помогают потребителю сэкономить время и привнести больше удобства шопинга: транзитно-ориентированные моллы (например, «Апрель Сити»), Live.Work.Shop проекты, суперрегиональные ТРЦ («Блокбастер Молл» и Ocean mall). Качественный рост предложения может простимулировать выход новых зарубежных брендов, чья пенетрация пока что довольно низкая. Также ожидается продолжение экспансии уже представленных ритейл-сетей», – говорят в NAI Ukraine.

Вместе с новым предложением вакантность ожидаемо возрастет, если выйдет действительно столь значительный объем, ее возвращение в нормальное русло (менее 10%) скорее всего будет уже в 2022 году.

Читайте также: Итоги 2020 года на рынке новостроек Киева

Арендные ставки в ТРЦ Киева в 2021 году

Арендные ставки вряд ли вернутся к прежнему уровню в 2021 году.

«Продолжающиеся карантинные меры, которые используются как фактор давления в переговорах со стороны ритейл-сетей, вместе с большим объемом новых проектов, скорее всего, не дадут ставкам вернуться на прежнем уровень и в 2021 году, и сохранятся на уровне прошлого года. Однако, в виду отсутствия их рыночного обоснования, скорее всего в дальнейшем, мы увидим возвращение показателей на уровень 2019 года и выше, по крайней мере, в наиболее качественных и успешных объектах», – считают в NAI Ukraine.

Эксперты считают, что арендные ставки останутся, скорее всего, на уровне 2020 года.

Ставки в наиболее успешных ТРЦ

• 2019 год – 85-115 долл./кв.м/месяц;
• 4 квартал 2020 года – в диапазоне 55-77 долл./кв.м/месяц.

Ставки в остальных ТРЦ

• 2019 год – с 44-63 долл./кв. м/месяц.
• 4 квартал 2020 года – 39-55 долл./кв. м/месяц.

Читайте также: Итоги 2020 года на вторичном рынке жилой недвижимости Киева

Основные тенденции

В компании УТГ выделили основные тенденции, которые будут наблюдаться на рынке торговой недвижимости Киева в 2021 году:

1. Коррективы в планах развития сетевых торговых операторов, замедление экспансии (полный отказ/переход в e-commerce) в регионах Украины;
2. Дальнейший рост расходов домохозяйств на услуги ЖКХ и оплату коммунальных услуг, транспорт, связь, здравоохранение, образование, на продукты питания, алкоголь и табак; Сокращение доли торговой сети и затрат на одежду и обувь, электронику, товары для дома, кафе и рестораны, развлечения;
3. Ускорение развития маркетплейсов, расширение спроса на товары, прежде не представленные в сети (одежда и обувь, лекарства, косметика и парфюмерия, спортивные товары, детские игрушки, посуда, мебель, алкоголь, книги, сад и огород, инструменты, авиабилеты, бытовые услуги), вовлечение новых возрастных категорий потребителей (в возрасте 50-60 лет, дети и подростки);
4. Дополнительные сложности вывода на рынок новых брендов в ближайшей перспективе – дальнейшее банкротство международных ритейлеров и сокращения количества магазинов не способных выживать в условиях стремительного развития электронной торговли и изменениях в структуре расходов (популярность, путешествий и новых технологий, кафе и ресторанов);
5. Неопределенное возобновление полноценной работы операторов развлечений – ограничения для общественных пространств и допустимому количеству людей в одном месте создают препятствия для функционирования фитнесов, кинотеатров, боулингов, ДРЦ;
6. Затрудненная работа заведений общественного питания – сокращение численности посадочных мест и обслуживаемых клиентов (ограничения по социальному дистанцированию);
7. Дальнейший рост конкурентных угроз и как последствие – снижение посещаемости, рост вакантности, снижение ставок аренды.
8. Вынужденная модернизация/редевелопмент, смена специализации/реконцепция в действующих, но устаревающих объектах.