В современных жилых домах в большинстве случаев первые, а иногда и вторые этажи являются нежилыми помещениями, часто – под размещение офиса.

Портал столичной недвижимости 100realty.ua узнал, как и за сколько купить офис в Киеве в жилых комплексах и  кто чаще всего покупает такие объекты.

Цены на офисы в Киеве устремились вверх

В сравнении с помещениями в бизнес-центрах офисы в жилых комплексах Киева – выгодная покупка. Цена зависит от месторасположения новостройки, её характеристик.

«Стоимость офисных помещений в жилых комплексах традиционно зависит от их расположения. Так, самыми востребованными являются помещения в домах, которые строятся в CBD (центральный деловой район) города. Важным критерием для покупателей при выборе офиса является удаленность от метро, поскольку многие сотрудники предпочитают пользоваться общественным транспортом. Остальные критерии, которые влияют на цену квадратного метра офисных помещений в жилых комплексах это класс ЖК, инфраструктура, наличие парковки, наличие отдельного входа в помещение и др.», – говорит Сергей Немировский, руководитель департамента офисной недвижимости NAI Ukraine.

Так, по данным компании, цены за квадратный метр офисной недвижимости в новостройках Киева в 2018 году составляли 1700-3000 дол./кв. м для центральных районов, 1500-2200 дол./кв. м для районов, прилегающих к центральным и 900-1200 дол./кв. м для удаленных от центра районов Киева.

При этом цены на офисы в Киеве не стоят на месте. За 2018 год по данным NAI Ukraine наблюдалось увеличение стоимости квадратного метра офисных помещений в новых жилых комплексах в среднем на 5-10%.

Статья по теме: Коммерческая недвижимость в новостройках Киева: окупаемость выше, чем у жилья

На сегодняшний день цены на офисные помещения в жилых комплексах Киева, по данным Елены Биберовой, Генерального директора АН «Благовест», в центральных районах составляют 2500-3000 тыс. долл./кв. м. В других районах столицы – 1500-2000 долл./кв. м. Наиболее популярные помещения – 80-100 кв. м.

«Коммерческая недвижимость в новостройках пользуется спросом у инвесторов, поскольку требует значительно меньших затрат на помещение, чтобы получать от него доход. Так, например, в случае с офисной недвижимостью, помещение обычно сдается в аренду в состоянии shell&core (после строителей), и арендатору предоставляются ремонтные каникулы, за время которых он делает ремонт согласно своих потребностей», – поясняет г-н Немировский. 

При покупке офиса в Киеве в новом ЖК сохраняется возможность перепланировать и спроектировать его под свои нужды

 

Он также утверждает, что одной из причин увеличения стоимости продажи офисных помещений в ЖК является тот факт, что их цена все еще остается существенно ниже, чем стоимость помещения в профессиональном бизнес-центре. А наличие хорошей инфраструктуры в ЖК (спортивный клуб, заведения общественного питания, зоны отдыха и досуга) практически предоставляет для сотрудников тот же уровень комфорта и удобства, что и современные бизнес-центры.

Предложение не успевает за спросом

По оценкам экспертов в уже построенных ЖК пока не достаточно помещений для размещения офисов в Киеве. На рынке есть неудовлетворенный спрос. 

По словам Елены Биберовой, чаще всего коммерческие помещения в жилых комплексах особенно в центральных районах покупают для размещения торговых объектов, объектов сферы услуг, поскольку окупаемость таких инвестиций составляет в среднем 7-8 лет. При этом собственник может ежегодно повышать арендную плату в среднем на 10% в год. В центре офисы в ЖК покупают чаще для подтверждения статуса. Помещения в новостройках, отдаленных от центра (Соломенский, Голосеевский, Шевченковский, Дарницкий), более популярны тогда, когда собственнику не важно, как и сколько по времени будут добираться его сотрудники на работу. Поэтому в нецентральных районах предложение и спрос выше.

Статья по теме: Итоги 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Киева: рост предложения и ставок

На рынке снижается вакантность и в профессиональных бизнес-центрах, что говорит о развитии бизнеса и востребованности офисных помещений, поэтому спрос будет расти.

По данным компании NAI Ukraine, вакантность в БЦ Киева в конце 2018 года составила 6,5%.

«При проектировании новых ЖК этот момент учитывается и все больше применяется концепция, при которой первый-второй этажи дома отводят под торговые помещения, а несколько последующих под офисы. Более того, насколько мне известно, в данный момент одни из лидеров на рынке жилой недвижимости рассматривают возможность увеличения проектных офисных площадей в одном из домов в ЖК в Голосеевском р-не Киева с 2000 кв. м. до 20000 кв. м. Этот факт является подтверждением растущего спроса на офисные помещения и большую доходность по сравнению с жильем», – говорит Сергей Немировский.

Кто покупает офисы в новостройках Киева

По традиции за последний год большую часть среди компаний, которые арендовали офисы в ЖК составили IT-компании.

Сергей Немировский также сообщил, о том что основную часть сделок по покупке офисов в новостройках составили покупки частных инвесторов для последующей перепродажи или сдачи в аренду. 

«Это связано с тем, что, например, темпы роста IT компаний в 2018 году составили в среднем 30% и, соответственно, они предпочитают оставаться мобильными и не привязываться к конкретной локации», – говорит эксперт. 

Статья по теме: Как зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке: оформляем документы, снижаем риски

Светлое будущее

Эксперты прогнозируют дальнейшее развитие рынке офисных посещений в новостройках.

«Этому способствует дефицит качественных офисных помещений в профессиональных бизнес-центрах A и B класса, а также недостаточные темпы строительства новых объектов. Поэтому, те застройщики, которые сумеют уже на этапе проектирования учесть специфические требования, которые сейчас предоставляются к офисным помещениям (профессиональные системы вентиляции и кондиционирования, безопасность и охрана, наличие отдельного входа, развитая инфраструктура и т.д.) смогут получить дополнительную доходность от реализации таких площадей», – считает Немировский.