Компания Colliers International провела пресс-конференцию, в ходе которой эксперты компании подвели итоги рынка коммерческой недвижимости в 2014 г., рассказали про основные тренды и дали свои прогнозы на ближайшее будущее.

Инвестиции

Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина)

«Рынок коммерческой недвижимости очень чувствителен к отсутствию политической и социально-экономической стабильности. Начиная с ноября 2013 года, на рынке был «штиль», иностранные инвесторы категорически не рассматривали Украину в качестве рынка для инвестиций, ведь привлекательность рынка и безопасность инвестиций, прежде всего, зависит от его стабильности и предсказуемости, что невозможно при военном конфликте. Ситуация на Юго-Востоке стала темой №1 для ежедневного обсуждения во всех слоях общества, включая бизнес круги, а перспективы разрешения сложившейся ситуации были крайне неопределенны. Но со временем на протяжении 9 месяцев 2014 года к ситуации постепенно привыкли, перестали воспринимать как нечто экстраординарное и шокирующее и начали относиться к этому, как к обычной реальности и части жизни. Конфликт на Юго-Востоке Украины, в свою очередь, перешел в затяжную форму, внимание общества постепенно сместилось, и, как результат, бизнес круги начали снова фокусироваться на бизнесе. За последние 3,5 месяца мы были свидетелями определенной положительной динамики, когда некоторые крупные инвесторы начали интересоваться рынком Украины.

Как известно, любой капиталоемкой инвестиции предшествуют несколько этапов и рынок недвижимости не исключение. Сначала у инвестора формируется положительное отношение и желание рассматривать регион для инвестиций. Далее инвестор изучает рынок и определяет наиболее перспективный сектор. Потом выбирает конкретный объект, и начинается работа по его приобретению: ведутся переговоры по коммерческим условиям, проводится юридический, финансовый, технический и коммерческий аудит. Как результат, в дальнейшем происходит непосредственное заключение сделки. На это всегда требуется достаточно длительное время.

Важно отметить, что именно за последние 3,5 месяца наблюдался определенный интерес со стороны некоторых зарубежных инвесторов и первые движения, которые в дальнейшем могут привести к сделкам, а значит и инвестициям в страну. Значит ли это, что инвестиции уже приходят в страну и непосредственно в сектор недвижимости? Нет, но это дает пока еще слабую, но все-таки надежду, на потенциальный постепенный возврат инвестиций в страну.

При этом важно отметить, что далее ситуация может корректироваться в любую сторону в зависимости от дальнейшего развития политический и экономических событий, в том числе и ситуации на валютном рынке Украины. Какие-либо кардинальные события, в частности, недавняя резкая девальвация гривны по отношению к мировым валютам может снова затормозить процесс, и внешние инвесторы снова займут выжидательную позицию на неопределенный период времени».

Торговая недвижимость

Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина)

«Рынок торговой недвижимости одним из первых остро реагирует на отсутствие политической и социально-экономической стабильности, но в то же время это тот сегмент, который восстанавливается первым.

В 2014 году происходил пересмотр планов ритейлеров по развитию и концентрация на оптимизации затрат, перенос сроков ввода в эксплуатацию некоторых ТЦ/ТРЦ, наблюдалось снижение спроса и значительный рост вакантности в помещениях на стрит ритейле, особенно на главной улице Киева – ул. Крещатик.

В 2014 году еще одной тенденцией было приближение девелопмента в Украине к стандартам Центральной и Восточной Европы. В крупных ТРЦ увеличилась новая статья расходов - на арендаторов (tenant incentives). Если еще пару лет назад эти расходы были минимальными, то сейчас многие якорные арендаторы воспринимают рынок как рисковый и требуют компенсацию ряда затрат – на отделку, step rent. Для сравнения, в Варшаве step rent, бесплатные периоды, компенсация отделки для арендаторов составляют 1,5-2 года арендного дохода. При этом минимальный срок аренды таких арендаторов устанавливается на уровне 3 лет, в то время как в Европе - порядка 5 лет. Думаю, что как только ситуация на украинском рынке стабилизируется, мы вернемся к реалиям 2012-2013 годов.

Что касается рынка активных арендаторов, он значительно сузился, преимущественно за счет российских брендов. По итогам года всех ритейлеров, работающих в Украине, мы можем условно поделить на 4 группы:

· продолжают развиваться и максимально использую новые выгодные условия по аренде (например, LC Waikiki, Colin’s, Kari);

· остановили развитие, но считают рынок Украины перспективным и планируют сохранить количество магазинов (например, Спортмастер, O'STIN);

· планируют частично закрыть или уже закрыли свои магазины (например, In city, OGGI);

· вероятнее всего, уйдут с рынка в 2015 году (не более 2-5 брендов).

Помимо ухода из Украины некоторых сетей по продаже одежды и обуви, в этом году наблюдалась еще одна тенденция. Ряд новых европейских, турецких и российских брендов, ранее планирующих открытие магазинов в Киеве в 2014-2015 годах, приняли решение о переносе выхода на рынок на более поздние сроки. Как никогда ранее, «просел» сегмент люкс, что связано с изменением структуры расходов покупателей, переездом за рубеж, переориентацией на покупки за рубежом.

Иностранные ритейлеры, которые традиционно активно развиваются на новых рынках, готовы вернутся к рассмотрению Украины в качестве нового перспективного рынка для ведения бизнеса после стабилизации ситуации в стране. Это связано с тем, что на данный момент украинский рынок ритейла очень емкий, с понятной логистикой, достаточным количеством профессиональных объектов и арендодателями, готовыми предлагать лояльные условия и идти на компромиссы».