Топ-менеджер девелоперской компании Budhouse Group о планах строительства новых ТРЦ, выходе в страну международных брендов и тенденциях на рынке торговой недвижимости в мире и Украине.

Коммерческий директор Budhouse Group и председатель Национального Комитета ICSC в Украине Максим Гаврюшин – один из наиболее авторитетных украинских управленцев в сфере торговой недвижимости. Второй год кряду участники рынка признают его «Персоной года в девелопменте» на отраслевой премии Retail&Development Business Awards, а возглавляемая им компания постоянно улучшает показатели работы подконтрольных ей торговых центров. При этом Budhouse Group продолжает строительство нескольких новых торговых объектов, среди которых ТРЦ Никольский в Харькове, одесский ТРЦ Yessa и Fabrika 2 в Запорожье. В интервью порталу Максим Гаврюшин рассказал о том, на каких стадиях находится реализация этих проектов, а также высказал свое мнение относительно индикаторов успешности ТРЦ, влиянии e-commerce на ритейл и многом другом.

О кризисе ритейла в США

В США многие розничные сети испытывают проблемы, а с ними – и торговые центры. Эту ситуацию связывают с растущим сектором онлайн-торговли, но это не совсем так. Онлайн стал последней каплей, а основной причиной является перенасыщение рынка торговыми центрами. США – первая страна, где начали строить торговые центры, так что сейчас на 1000 жителей приходится 1000-1200 кв. м торговых площадей. Для примера, в самых насыщенных торговыми площадями странах Европы – Великобритании, Франции и Германии, Северной Европе – показатель составляет 600-800 кв. м. Но при всем этом в США всего около 10-12% торговых центров в упадке, все остальные продолжают работать.

О влиянии e-commerce на отрасль

Влияние есть, но пока оно не так значительно, как может показаться, и я бы даже назвал его положительным. Например, увеличение доли общепита в структуре арендаторов, появление новых типов арендаторов, новых услуг в торговых центрах, новые подходы в маркетинге. Понятно, что все смотрят в будущее, пытаются делать прогнозы и любое профессиональное мероприятие в Европе так или иначе затрагивает эту тему.

В Украине e-commerce влияет пока только на уровне разговоров. У нас в стране объем онлайна в общей структуре товарооборота занимает около 2%, тогда как в Великобритании – более 20%, а в США – более 25%. Нам еще долго до тех изменений, которые происходят там.

Изменения, которые происходили в торговых центрах Украины последние 3-4 года – появление новых арендаторов, которых раньше не было, резкий интерес к национальным производителям одежды, развлекательным центрам – шли не от онлайна. Причина в том, что в 2014-15 годах резко выросла доля свободных площадей, которые необходимо было заполнять. Но с прошлого года пошел уже обратный процесс, связанный с постепенным восстановлением рынка.

Об индикаторах измерения эффективности ТРЦ

Раньше основным показателем, кроме уровня арендной ставки, была посещаемость и время пребывания посетителя в торговом центре. Сейчас появились новые, например — размер группы и активность в социальных сетях. Это становится параллельной жизнью ТЦ. Есть мир офлайн – где человек пришел в ТЦ и провел там время, а есть мир онлайн, где происходит общение, обмен информацией, продажи. И это взаимовыгодный процесс.

Поэтому становится важно работать с соцсетями и оценивать эффективность подобной работы. Чем больше у ТЦ людей в группе, тем эффективнее его каналы рекламы, тем он проще и быстрее может доставлять людям необходимую информацию, в том числе – о распродажах и обо всем остальном.

О перспективах торговой недвижимости в Украине

Насыщенность качественными торговыми площадями очень низкая. Страна компактная, с высокой численностью населения, как для Европы, с потенциально емким рынком. Чтобы достичь уровня Европы, нам надо в 4-5 раз больше торговых площадей.

В стране еще остались относительно свободные города для строительства крупных торговых объектов – это Запорожье, Днепр, Харьков, Одесса, конечно, Киев, в особенности, на Левом берегу.

Касательно небольших объектов около 20 000 кв. м и ниже, то их может быть много в разных городах. В каких-то уже насыщенных городах также возможно строительство новых объектов за счет перераспределения потоков. Рынок в Украине будет развиваться как за счет локальных игроков, так и зарубежных.

О строительстве новых ТРЦ

Будем делать упор на строительство ТРЦ Никольский в Харькове. Он готов примерно на 60%. Рассчитываем этот объект ввести в эксплуатацию к концу 2019 года. После Харькова в приоритете строительство Фабрика 2 в Запорожье. Строительство начнем параллельно с достройкой Никольского. Сейчас собираем необходимую документацию для получения разрешения на строительство. На него нашли отдельное финансирование – это собственные средства и партнеры. Подробностей о суммах и распределении денег не могу озвучить.

Не сбрасываем Одессу со счетов. Чтобы закончить Yessa, нужна относительно небольшая сумма, которая также может появиться параллельно, и строительство будет возобновлено и по нему. Пока ясности по финансированию именно этого проекта нет. Чтобы закончить объект быстро, есть вариант оставить один этаж, наполнить его сильными большими арендаторами, как Ритейл Парк на Петровке. Но мы еще для себя не приняли окончательного решения.

О выходе международных брендов в Украину

Этот процесс идет очень медленно и долго, если мы говорим о западноевропейских брендах. По разным причинам. Для них есть более интересные и понятные рынки – Юго-Восточная Азия, например, Китай. В Украине – низкая покупательская способность, нет мест для открытия новых магазинов в существующих ТРЦ и практически ничего не строится нового. А какой смысл заходить в страну, не имея для старта 3-5 хороших локаций? Поэтому те бренды, которые не зашли до кризиса 2008 года в Украину, потеряли свой шанс на быстрое развитие. Турецкие и польские бренды в этом смысле оказались более предприимчивыми. Они заняли практически все свободные ниши, которые освободились в 2014 году. Яркие примеры – CCC, LC Waikiki.

Глобально, с точки зрения конъюнктуры рынка торговых площадей, выход H&M для нас ничего не меняет.

Да, у девелопера появилась дополнительная опция на выбор крупноформатного магазина в сегменте недорогой одежды, но эта опция очень дорогая и таких опций сейчас достаточно много благодаря тем же турецким брендам. Есть гораздо более важные открытия, которых мы ждем. На рынке вообще нет конкурента Спортмастеру, который абсолютный гегемон в своем сегменте. Поэтому появление Decathlon для меня – гораздо более важное событие для рынка, чем открытие H&M. Более важным является также выход на рынок IKEA, ниша которой вообще свободна. С точки зрения конъюнктуры рынка H&M особо не дает девелоперам преференций, а выход IKEA и Decathlon открывает новые возможности для ТРЦ.