В 2020 году спрос на офисы в Киеве будет высокий, предложение при этом растет не активно, хорошие варианты быстро уходят с рынка. О том, где и как выгодно арендовать офис в Киеве, узнавал портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua.

Предложение офисов в Киеве ограничено

В Киеве строят несколько офисных центров, а те, что представлены на рынке пока покрывают спрос. Такая ситуация продлится недолго, дефицит офисных помещений должен быть покрыт в 2020-2021 годах.

«В центральном деловом районе Киева фиксируется дефицит качественных площадей. Но в ближайшем будущем ситуация должна поменяться, так как в 2020 году к выходу ожидается 255 тыс. кв. м нового предложения. Некоторые объекты на разных стадиях строительства будут выходить на рынок уже с заполняемостью от 15% до 80% в зависимости от качества и локации, учитывая тенденцию пре-лизов, которая набрала популярности в 2019 году», – говорит Радомир Цуркан, руководящий партнер CBRE Ukraine.

Данную тенденцию подтверждают и другие эксперты.

«Тренд к подписанию предварительных договоров аренды в части офисных помещений еще на стадии строительства является одним из индикаторов дефицита офисных помещений на рынке. Кстати, практика к подписанию предварительных договоров аренды ранее не наблюдалась с 2009 года», – замечает Александр Носаченко, управляющий директор, Colliers International (Украина).

Статья по теме: Итоги рынка коммерческой недвижимости Киева в 2019 году: спрос на офисы растет, арендные ставки в ТРЦ достигли потолка

На сегодняшний день в Киеве предложение качественных офисных площадей в столице достигло 2 млн. кв. м. За 2019 год было введено в целом около 94 тыс. 600 кв. м, что на 88% больше, чем в 2018 году.

«Значительный рост нового предложения – это реакция на дефицит качественных помещений и спрос, который по-прежнему находится на высоком уровне. Учитывая значительный объем отложенного спроса, и тренд подписания предварительных договоров аренды в части офисных помещений на стадии строительства, новое предложение 2020-2021 гг. не окажет существенного влияния на изменения основных индикаторов рынка», – говорит Носаченко.

Таким образом, за следующие несколько лет у арендаторов будет более широкий выбор.

Арендные ставки на офис в Киеве в 2020 году

В течение текущего года арендаторы могут пересмотреть ставки на аренду офисов в Киеве в связи с высоким спросом.

По данным Colliers International средний диапазон арендных ставок на офисы в Киеве такой: 

• Класс «А»: 23-30 долл/кв. м/месяц;
• Класс «В»: 15-23 долл/кв. м/месяц;
• Класс «С»: 9-14 долл/кв. м/месяц.

Также можно арендовать помещение в составе жилого комплекса. В данном случае плюс в том, что рядом есть вся необходимая инфраструктура, возможно, закрытая территория. В то же время, если расположение ЖК хорошее, то арендные ставки не сильно отличаются от цен в БЦ.

Статья по теме: Ипотека в Украине в 2020 году: какие условия и на сколько будут снижены ставки по кредитам

По данным компании Park Lane, в элитных ЖК в историческом центре столицы (ул. Крещатик, Майдан Незалежности и т.п.) арендные ставки коммерческих помещений, в том числе и под размещение офисов составляет около 60-90 долл./кв./мес.  В районах, приближенных к центру – 18-35 долл./кв.м/мес.

В отдаленных районах, как на Правом, так и на Левом берегу – 15-20 долл./кв.м/мес. 

Коворкинги – экономия на аренде

Спрос на «гибкие» офисы остается высоким и будет таким и в этом году. 

По данным Александра Носаченко, коворкинг и гибкие офисы занимают около 65 тыс. кв. м в Киеве. Это примерно 3,2% от всей общей предложения качественных офисных помещений.

Крупнейшими игроками этого сектора являются сетевые операторы IWG (коворкинги Regus и Spaces), Platforma, Creative States, Creative Quarter – в целом их доля составляет около 62% рынка коворкингов Киева. Regus&Spaces является лидером по количеству локаций и занятий площадью.

Спрос на аренду коворкингов на начало 2020 составил порядка 25,4%.

«Основной спрос генерируется фрилансерами, стартапами и компаниями с небольшим штатом сотрудников, которые по различным причинам не заинтересованы в долгосрочной аренде», – говорит Оксана Гаврилевич старший аналитик компании UTG.

Доступность по цене аренды рабочего места делает коворкинги такими популярными в столице.

Данные компании UTG

Как найти выгодный вариант для аренды

По словам Оксаны Гаврилевич, главным фактором выбора места аренды является – удачная локация.  Центральный деловой район, Подол и так же приближенные районы пользуются наибольшей популярностью.

При выборе БЦ, потенциальные арендаторы, стремится улучшить качество занимаемых площадей или, на фоне роста ставок аренды, сократить операционные расходы путем переезда в офисы с экологичностью рабочей среды, в энергоэффективные БЦ, с качественной инфраструктурой (наличие в БЦ качественного питания, спортивного зала, зоны отдыха и тому подобное).

Статья по теме: Нужны ли Киеву новые торговые центры: хватит ли на всех посетителей

Чтобы выгодно арендовать офис в Киеве, стоит обратить внимание на такие его характеристики:

• площадь этажа в здании;
• легкая адаптация планировки этажа под нужды компании. Компании в IT-сфере и сфере услуг могут динамично менять количество персонала, структуру подразделений и департаментов, именно поэтому в офисном здании должна существовать возможность применения «гибкой» модели изменения офисного помещения по необходимости;
• расположение офиса вблизи станции метро более приоритетно, чем расположение в центральных районах города;
• вторая категория электроснабжения (два независимых источника электропитания), а также центральная система кондиционирования и вентиляции.

«При выборе офисного помещения стоит также обратить внимание на высоту потолков, освещение, лифтовую систему и количество лифтов, систему обслуживания здания, наличие авто и велопарковки, количество паркомест, наличие заведений общественного питания в здании. При расчете необходимой площади для офиса чаще всего предусматривают около 10 кв. м на одного человека (с учетом зоны ресепшн, кухни и др.). Но все зависит от вида деятельности компании. Чем плотнее рассадка, тем меньше площади выделяется на одного сотрудника», – поясняет Носаченко.

Эксперты советуют при аренде офиса в Киеве обратить внимание на ряд факторов

 

По словам Радомира Цуркана, на сегодняшний день существует множество способов арендовать офисное помещение, в том числе онлайн. Последний вариант достаточно затратный по времени и несет некоторые риски, зачастую это непроверенная информация, неактуальные арендные ставки и скрытые операционные платежи.

Статья по теме: Что ждет коммерческую недвижимость в Киеве в 2020 году: прогноз экспертов

«В таком случае, во избежание неоправданной траты ресурсов лучше обращаться за профессиональной помощью к консультантам, которые сопровождают транзакцию на этапах поиска помещения, ведения переговоров и до заключения договора аренды. Зачастую, данные услуги агенты предоставляют бесплатно», – говорит он.

При поиске офиса нужно обращать внимание на соответствие состояния помещения к заявленному, наличие естественного освещения, состояние инженерных систем, так же, как и на соответствие требованиям законодательства.